置業達人拆解按揭4大陷阱　按9成佣金不算入息

置業達人King Sir在樓市實戰多年，買樓及按揭經驗豐富，近年更開辦物業投資課程教徒上車及換樓秘技。今次會談談引致按揭批核出現問題的4大陷阱，教大家怎樣避開。

陷阱1：按九成佣金不算入息

很多首置人士都希望透過香港按揭證券公司承造高成數的按揭，減輕首期負擔，但大家要留意，就是申請八成以上至九成貸款，所有不固定入息均不會計算在收入之內。

從事金融銷售的黃先生，想以九成按揭購買一個400萬元的單位，銀行的要求是月薪不少於3.9萬元，他心想以3萬元底薪加每月最少1.8萬元獎金，「上會」應綽綽有餘。

誰知落訂後發現，原來非固定的獎金、佣金及津貼等，均不計算在「入息」內，如只計算底薪3萬元根本不足以上會，幸好最後關頭找了未買樓的弟弟作擔保，才能成功上會。

陷阱2：私貸削減供款力

我們每天都會收到很多促銷銀行私人貸款的電話，年利率一般由2至6厘不等。3年前，筆者有位學員因抵受不了平息誘惑而向銀行貸出了60萬元，打算敘造人幣定存從中賺取息差。以年利率1.8%、分24期清還，月薪5萬元的他每期需還款2.5萬元。

後來，他有意申請八成按揭購買一個500萬的單位，但當銀行職員知道他每月的還款已佔入息一半，便即時拒絕了他的申請。原因是銀行批核按揭貸款的準則，是供款不得超過申請人月薪的一半。500萬元單位每月供款約1.7萬，本來月入5萬非常充裕，但因為私貸還款額已佔了2.5萬，所以銀行只會視他的入息為2.5萬，而實際每月供款能力則只得1.25萬。

要成功上車的唯一方法，就是先清還貸款。當然還要支付其餘21個月的利息及提早還款的手續費，結果得不償失。

陷阱3：遲找卡數問題大

現今信用卡優惠多，幾乎人人口袋裏都有幾張。擁有多少張卡不是問題，最緊要準時還錢！別以為遲三數天還款沒甚麼大不了，其實只要遲還一天，紀錄便會上載到你的個人信貸資料庫，日後當銀行批核任何貸款申請（包括按揭）時，都會參考這紀錄。長期遲找卡數，信貸評級將會被調低，直接影響申請按揭的成功機會，故記緊無論哪類貸款都要準時還。

陷阱4：租金收入只作七算

早年買入物業收租的朋友，現在應該又賺租又賺價。每當物業升值時，投資者都想加按套現再投資，買個租金足夠供樓的單位，層樓自給自足，當然現實絕非如此簡單！

租金收入的確也是收入的一種，但銀行在計算時收入時，一般會將租金打七折。舉例單位月租1萬元，再購入的單位月供8,000元，銀行會先將1萬元打七折，以7,000元作申請者的收入。

另一邊廂，在申請人的供款不能多於收入一半的前提下，即是每月供8,000元就要有最少1.6萬元的收入，若果你只得7,000元租金收入，就要額外補多9,000元，按揭才有機會獲批，因此不要以為租金高過供款便可成功申請按揭。

（節錄）

全文刊於《iMoney智富雜誌》第463期（收費閲讀）

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